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　　重慶自考02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)押題資料

　　資產(chǎn)評(píng)估

　　考試-知識(shí)點(diǎn)押題資料

　　(★機(jī)密)
 

　　知識(shí)點(diǎn)一：總論

　　資產(chǎn)評(píng)估的含義：

　　一、資產(chǎn)評(píng)估的概念

　　(名詞解釋)資產(chǎn)評(píng)估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循使用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。

　　(簡(jiǎn)答)(07—4)(多選)(06—4)資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型和方法。

　　(單選)(06—4)評(píng)估的主題是指資產(chǎn)評(píng)估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要保證。

　　(單選)評(píng)估的價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)置產(chǎn)評(píng)估方法的選擇具有約束性。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

　　(簡(jiǎn)答)(06—4)(多選)(02—4)簡(jiǎn)述如何理解資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)。

　　現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)的以下三個(gè)方面：

　　(1)資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況;

　　(2)以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來;

　　(3)現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。

　　(單選)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)性特點(diǎn)表現(xiàn)在市場(chǎng)活動(dòng)中的資產(chǎn)交易活動(dòng)發(fā)生條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)做出評(píng)定估算和報(bào)告，并且這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　(單選)資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。

　　(單選)未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。

　　(單選)公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性。

　　(多選)(04—4)(單選)(06—4)(03—4)咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化和現(xiàn)實(shí)服務(wù)。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別

　　(多選)(02—4)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　(1)發(fā)生的前提條件不同;(2)目的不同;(3)執(zhí)行操作者不同。

　　資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象：

　　一、資產(chǎn)的含義

　　(單選)在《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》和美國(guó)的《專業(yè)評(píng)估實(shí)務(wù)統(tǒng)一準(zhǔn)則》(USPAP)中，并沒有直接給出資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)存在差異性。

　　(多選)(08—4)從技術(shù)上說，被評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。諸如商標(biāo)權(quán)的評(píng)估，其所有權(quán)價(jià)值和許可使用權(quán)價(jià)值是不同的。再如有關(guān)資源資產(chǎn)評(píng)估，涉及到地質(zhì)、礦藏、森林、旅游資源等個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)。

　　(單選)判斷和評(píng)估一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否是資產(chǎn)、其價(jià)值如何，首要問題是判斷其是否具有獲利能力。

　　二、資產(chǎn)的分類

　　(多選)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

　　(多選)(05—4)可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)。

　　(單選)從西方發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估歷史分析，最初的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象主要是不動(dòng)產(chǎn)。

　　資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型：

　　一、資產(chǎn)評(píng)估的特定目的

　　(多選)資產(chǎn)評(píng)估的特定目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)應(yīng)該評(píng)估和可以評(píng)估;(2)不同的經(jīng)濟(jì)行為決定了評(píng)估價(jià)值類型的差異，引致資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的差異。

　　(多選)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐證明，資產(chǎn)評(píng)估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;企業(yè)兼并;企業(yè)出售;企業(yè)聯(lián)營(yíng);股份經(jīng)營(yíng);中外合資、合作;企業(yè)清算抵押擔(dān)保;企業(yè)租賃;債務(wù)重組等等。

　　(多選)股份經(jīng)營(yíng)是指資產(chǎn)占有單位實(shí)施股份制經(jīng)營(yíng)方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會(huì)發(fā)行不上市股票和上市股票。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

　　(多選)價(jià)值類型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：1、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。2、價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。3、明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚地表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。

　　(多選)對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的理解，應(yīng)著重從以下三個(gè)方面把握;(1)公開和公平的市場(chǎng)條件;(2)當(dāng)事人是理性的;(3)市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　(名詞解釋)在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，該價(jià)值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的挺佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。

　　(單選)與市場(chǎng)價(jià)值相比，投資價(jià)值是個(gè)人的價(jià)值，它未必是市場(chǎng)價(jià)值。

　　(單選)如果持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值超過生產(chǎn)終止時(shí)的生產(chǎn)價(jià)值，那么進(jìn)行經(jīng)營(yíng)是有意義的。

　　(單選)清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。

　　清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素：

　　(1)資產(chǎn)的通用性;(2)清算時(shí)間的限制。

　　(單選)保險(xiǎn)價(jià)值是指可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和(或)重建成本。

　　(單選)(05—4)決定和影響價(jià)值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：(1)評(píng)估的特定目的(經(jīng)濟(jì)行為);(2)市場(chǎng)條件;(3)資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。

　　上述三項(xiàng)因素是一個(gè)有機(jī)整體，核心問題是評(píng)估的特定目的，因?yàn)樘囟康拇_定以后直接影響市場(chǎng)條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。

　　(單選)(02—4)不同價(jià)值類型下的評(píng)估價(jià)值與實(shí)際資產(chǎn)交易值的差異度是不同的。如果企業(yè)破產(chǎn)評(píng)估選用清算價(jià)格這種價(jià)值類型，實(shí)際處置時(shí)，處置值和評(píng)估值差異就會(huì)很小;而如果選用市場(chǎng)價(jià)值類型時(shí)，處置值和評(píng)估值差異就會(huì)較大。可見，同樣評(píng)估目的，不同價(jià)值類型的評(píng)估值所表現(xiàn)的實(shí)際交易值與評(píng)估值的差異程度不同。

　　資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：

　　(簡(jiǎn)答)(03—4)(單選)(06—4)適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種：

　　(1)繼續(xù)使用假設(shè);

　　從資產(chǎn)評(píng)估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

　　(多選)在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件：

　　①資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益;②資產(chǎn)尚有顯著的剩余適用壽命;③資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好;④資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用;⑤充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。

　　(2)公開市場(chǎng)假設(shè);

　　公開市場(chǎng)假設(shè)在假定在市場(chǎng)上交易或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。

　　(3)清算(清償)假設(shè);

　　(名詞解釋)(08—4)清算(清償)假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場(chǎng)上出售。

　　資產(chǎn)評(píng)估的原則：

　　(單選)(06—4)(02—4)資產(chǎn)評(píng)估的工作原則包括：

　　(1)獨(dú)立性原則;

　　(2)客觀性原則;(3)科學(xué)性原則;

　　(單選)(08—4)符合資產(chǎn)評(píng)估科學(xué)性原則的是必須根據(jù)評(píng)估的特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和方法;對(duì)于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值類型的選擇具有，性;對(duì)于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)評(píng)估方法的選擇具有多樣性。

　　(單選)(04—4)資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。

　　(4)專業(yè)性原則。

　　(簡(jiǎn)答)(05—4)(單選)(07—4)(04—4)簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。

　　(1)貢獻(xiàn)原則;

　　貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。

　　(2)替代原則;

　　替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，挺低價(jià)格的資產(chǎn)需求挺大。

　　(3)預(yù)期原則;

　　預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來收益的期望值決定的。

　　資產(chǎn)評(píng)估的程序：

　　一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義

　　(單選)狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序是從資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書結(jié)束。

　　(多選)按照廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序分析，資產(chǎn)評(píng)估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：(1)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng);(2)簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書;(3)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃;(4)資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;(5)收集資產(chǎn)評(píng)估資料;(6)評(píng)定估算;(7)編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書;(8)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。

　　(單選)(08—4)狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序包括：編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃;評(píng)定估算;編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

　　(單選)恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容

　　(單選)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第1個(gè)環(huán)節(jié)。

　　(多選)(07—4)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基本資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確一下資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：

　　(1)委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情況;

　　(多選)在不同的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中，相關(guān)當(dāng)事方有所不同，主要包括資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等。

　　(2)資產(chǎn)評(píng)估目的;

　　(3)評(píng)估對(duì)象基本情況;

　　(4)價(jià)值類型及定義;

　　(5)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日;

　　(單選)評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)當(dāng)有利于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論有效地服務(wù)于資產(chǎn)評(píng)估目的。

　　(6)資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要建設(shè);

　　(7)其他需要明確的重要事項(xiàng)。

　　(多選)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目：

　　(1)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。(2)專業(yè)勝任能力。(3)獨(dú)立性分析。

　　(名詞解釋)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的、被評(píng)估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。

　　(單選)根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)行規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承辦資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書面資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的約定書。

　　(多選)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)所收集的資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性。

　　(單選)資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估方法后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，形成初步評(píng)估結(jié)論。

　　(多選)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書主要內(nèi)容包括：委托方和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)情況，資產(chǎn)評(píng)估目的，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論價(jià)值類型，資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估方法及其說明，資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)和限制條件等內(nèi)容。

　　(單選)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)以恰當(dāng)?shù)姆绞綄①Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交給委托人。

　　(單選)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在向委托人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書后，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。

　　四、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求

　　(單選)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中予以披露。

　　公式：

　　收益現(xiàn)值法

　　1、靜態(tài)收益現(xiàn)值法

　　企業(yè)或資產(chǎn)重估價(jià)值=按靜態(tài)計(jì)算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額/社會(huì)基準(zhǔn)收益率

　　按靜態(tài)計(jì)算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額=預(yù)期年限內(nèi)收益之和/預(yù)期年數(shù)

　　2、動(dòng)態(tài)收益現(xiàn)值法

　　企業(yè)或資產(chǎn)重估價(jià)值=按動(dòng)態(tài)計(jì)算的企業(yè)(或資產(chǎn))年收益現(xiàn)值/社會(huì)基準(zhǔn)收益率

　　=按動(dòng)態(tài)計(jì)算的企業(yè)(或資產(chǎn))年收益現(xiàn)值額/(定期存款利率或長(zhǎng)期國(guó)庫(kù)券利率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)利率

　　按動(dòng)態(tài)計(jì)算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額=[∑(企業(yè)或資產(chǎn)各年收益額×整體現(xiàn)值系數(shù))]×投資回收系數(shù)

　　評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)值=評(píng)估資產(chǎn)重量?jī)r(jià)值-按重量?jī)r(jià)值計(jì)算的折舊

　　按重量?jī)r(jià)值計(jì)算的折舊=該資產(chǎn)評(píng)估有形損耗+功能性貶值+經(jīng)濟(jì)性貶值

　　1、重量?jī)r(jià)值的計(jì)算，其方法主要有：

　　(1)直接計(jì)算：資產(chǎn)重量?jī)r(jià)值=直接成本+間接成本

　　(2)指數(shù)調(diào)整法：某類固定資產(chǎn)重量?jī)r(jià)值=該類某期資產(chǎn)賬面價(jià)值×該類某期資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)

　　某類某期資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)=該類資產(chǎn)評(píng)估年度價(jià)格指數(shù)/該類資產(chǎn)取得年度價(jià)格指數(shù)

　　(3)功能評(píng)價(jià)法

　　某資產(chǎn)重量?jī)r(jià)值=(現(xiàn)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)的現(xiàn)值/現(xiàn)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力)×評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力

　　某資產(chǎn)的現(xiàn)值=某資產(chǎn)重量?jī)r(jià)值×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]

　　2、折舊的計(jì)算

　　(1)有形損耗的計(jì)算

　　A、比率法：有形損耗=評(píng)估資產(chǎn)重價(jià)值×(已使用壽命/預(yù)計(jì)使用壽命)

　　B、使用年限法：評(píng)估資產(chǎn)有形損耗=資產(chǎn)重量?jī)r(jià)值×[已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]

　　(2)功能性貶值：功能性貶值=使用某設(shè)備年節(jié)約成本×(1-所得稅率)×整體現(xiàn)值系數(shù)

　　(3)經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值=[1-(現(xiàn)有利用生產(chǎn)能力/原有生產(chǎn)能力)]×評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值

　　現(xiàn)行市價(jià)法

　　1、市價(jià)折余法：資產(chǎn)重估價(jià)值=全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)-應(yīng)計(jì)折舊

　　=全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)-[(全新資產(chǎn)市價(jià)-預(yù)計(jì)凈殘值)/一般使用年限]×評(píng)估資產(chǎn)已使用年限

　　2、市價(jià)類比法

　　資產(chǎn)重估價(jià)值={全新參照物資產(chǎn)市價(jià)-[(全新參照物資產(chǎn)市價(jià)-預(yù)計(jì)凈殘值)/一般使用年限]×評(píng)估資產(chǎn)已使用年限}}×調(diào)整系數(shù)

　　因素綜合評(píng)價(jià)法

　　某項(xiàng)固定資產(chǎn)價(jià)值={(資產(chǎn)價(jià)值+大修理費(fèi)用-殘值)×[1+(年平均物價(jià)上漲指數(shù)-年無形損耗系數(shù))×資產(chǎn)已使用年限]}/資產(chǎn)已使用年限+資產(chǎn)尚可使用年限×尚可使用年限

　　外匯換算法

　　資產(chǎn)重估價(jià)值=(資產(chǎn)原始價(jià)值-應(yīng)計(jì)折舊)×(評(píng)估月份匯率/取得資產(chǎn)時(shí)匯率)

　　物價(jià)指數(shù)調(diào)整法

　　資產(chǎn)重估價(jià)值=資產(chǎn)原始成本×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)-按重置成本計(jì)算的已使用年限的累計(jì)折舊額

　　=[(資產(chǎn)原始成本×物價(jià)變動(dòng)指數(shù))-按重置成本計(jì)算的已使用年限的累計(jì)折舊額]×(1+-調(diào)整系數(shù))

　　按重置成本計(jì)算的已使用年限的累計(jì)折舊額=資產(chǎn)的重估成本×(已使用年限/規(guī)定使用年限)

　　貨幣資金及有價(jià)證券的價(jià)值評(píng)估

　　應(yīng)收票據(jù)、有價(jià)證券的現(xiàn)值=票面金額×[1+票面利率×(出票日至到期日天數(shù)/360天)]

　　商譽(yù)評(píng)估價(jià)值

　　1、割差法：商譽(yù)評(píng)估價(jià)值=整體資產(chǎn)價(jià)值-單項(xiàng)資產(chǎn)(含可確指無形資產(chǎn))評(píng)估價(jià)值之和

　　2、超額收益本金化法：商譽(yù)評(píng)估價(jià)值=單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和×(被評(píng)估企業(yè)資金收益率-行業(yè)平均資產(chǎn)收益率)/行業(yè)平均資金收益率

　　材料價(jià)值評(píng)估

　　1、近期購(gòu)進(jìn)的材料：材料評(píng)估價(jià)值=材料物資賬面價(jià)值

　　2、現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法：材料評(píng)估價(jià)值=實(shí)有數(shù)量×現(xiàn)行市價(jià)

　　3、不同時(shí)期分別購(gòu)進(jìn)材料：材料評(píng)估價(jià)值=材料賬面價(jià)值×(評(píng)估日物價(jià)指數(shù)/取得時(shí)物價(jià)指數(shù))

　　4、進(jìn)口材料評(píng)估：材料評(píng)估價(jià)值=材料賬面價(jià)值×(評(píng)估日匯率/資產(chǎn)取得時(shí)匯率)

　　5、超儲(chǔ)積壓材料評(píng)估值=超儲(chǔ)積壓材料賬面價(jià)值×(1-調(diào)整系數(shù))

　　低值易耗品評(píng)估

　　1、在庫(kù)低值易耗品的評(píng)估

　　低值易耗品評(píng)估價(jià)值=賬面價(jià)值×(資產(chǎn)評(píng)估日物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)取得時(shí)物價(jià)指數(shù))

　　2、在用低值易耗品評(píng)估

　　在用低值易耗品評(píng)估=市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)值×成新率

　　成新率=[1-(實(shí)際已使用月份/估計(jì)可使用月份)]×百分百

　　=(低值易耗品賬面凈值/低值易耗品賬面原值)×百分百

　　在制品評(píng)估：在制品評(píng)估價(jià)值=在制品數(shù)量×完工程度×單位標(biāo)準(zhǔn)成本

　　在制品完工程度=(單位在制品累計(jì)工時(shí)定額/單位產(chǎn)品工時(shí)定額)×百分百

　　產(chǎn)成品評(píng)估：

　　1、不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的資產(chǎn)評(píng)估，其計(jì)算公式為：

　　某產(chǎn)成品評(píng)估價(jià)值=[(合理工藝消耗定額×材料現(xiàn)行單價(jià))+(合理工時(shí)定額×單位小時(shí)合理工資、費(fèi)用率)]×產(chǎn)成品數(shù)量

　　2、產(chǎn)成品轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)評(píng)估，其計(jì)算公式為：

　　產(chǎn)成品評(píng)估價(jià)值=產(chǎn)成品數(shù)量×(同類產(chǎn)成品現(xiàn)行市價(jià)-單位產(chǎn)品稅金及費(fèi)用)×(1+-調(diào)整系數(shù))

　　知識(shí)點(diǎn)二：資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　市場(chǎng)法：

　　一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件

　　(名詞解釋)市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

　　(多選)市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：

　　(1)需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng);

　　(2)參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。

　　(單選)運(yùn)用市場(chǎng)法，重要的是能夠找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。

　　二、運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式

　　(單選)(06—4)用市場(chǎng)法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估值的評(píng)定應(yīng)參照相同或相似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　(單選)一般地說，在市場(chǎng)上如能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

　　(多選)參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：

　　(1)時(shí)間因素;(2)地域因素;(3)功能因素。

　　三、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　(多選)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，一般按下列程序(或步驟)進(jìn)行：

　　(1)明確評(píng)估對(duì)象;(2)進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物;(3)分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物;(4)把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較;(5)分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

　　(單選)(07—4)市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

　　(1)能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格;

　　(2)評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

　　(簡(jiǎn)答)市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

　　(單選)(05—4)(02—4)市場(chǎng)法不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。

　　成本法：

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　(名詞解釋)成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　(單選)(07—4)在成本法中，資產(chǎn)的貶值或者損耗最多有3種。

　　二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

　　(名詞解釋)(07—4)(單選)(06—4)更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

　　(多選)(07—4)更新重置成本與復(fù)原重置成本的差別保羅：制造標(biāo)準(zhǔn);利用的材料;設(shè)計(jì)、格式、技術(shù)。

　　(單選)(04—4)更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。

　　(單選)(02—4)對(duì)于設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。

　　(多選)(06—4)重置成本的估算一般可以采用下列方法：

　　(1)重置核算法;

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　(2)物價(jià)指數(shù)法;

　　(單選)(07—4)

　　=資產(chǎn)歷史成本*

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　或:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本*(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))

　　(單選)(08—4)(05—4)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。

　　(3)功能價(jià)值法：

　　(單選)(06-4)

　　被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　(單選)(08—4)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法的有關(guān)說法正確的是：這種方法并不適用于所有的機(jī)器設(shè)備;它運(yùn)用的條件是生產(chǎn)能力與價(jià)格存在一定比例關(guān)系;指數(shù)的取值范圍一般在0.4-1.2之間。

　　(單選)(05—4)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本：

　　被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　(單選)(06—4)(04—4)采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本運(yùn)用的步驟是：

　　(1)在核定資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類型。

　　(2)在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

　　(3)依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為：

　　K=R00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　/R

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);

　　R

　　——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;

　　R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

　　根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=

　　某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄中取得。

　　(單選)(08—4)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。

　　(多選)總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。

　　(單選)(03—4)資產(chǎn)利用率=

　　(單選)當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。

　　(單選)尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

　　(單選)功能性貶值是指由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。

　　(單選)凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。

　　(單選)(08—4)功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

　　(單選)(02—4)經(jīng)濟(jì)型貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

　　(單選)當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　(多選)(02—4)成新率的估算方法有以下幾種：

　　(1)觀察法;(2)使用年限法;(3)修復(fù)費(fèi)用法。

　　(單選)(02—4)修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算公式如下：

　　成新率=1-

　　(多選)資產(chǎn)使用過程中，價(jià)值的運(yùn)動(dòng)依次經(jīng)過價(jià)值損耗、價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值補(bǔ)償。

　　(單選)折舊座位轉(zhuǎn)移價(jià)值，是在損耗基礎(chǔ)上確定的。

　　(單選)資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，具有更新的性質(zhì)。

　　(單選)經(jīng)濟(jì)性貶值是資產(chǎn)外部原因引起的。

　　三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　(多選)運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：

　　(1)確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本;

　　(2)確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;

　　(3)估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值;

　　(4)計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

　　(簡(jiǎn)答)成本法的優(yōu)缺點(diǎn)：

　　采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：

　　(1)比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理;

　　(2)有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估;

　　(3)在不易于計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛地應(yīng)用;

　　(4)有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

　　但是，采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。

　　收益法：

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　(名詞解釋)收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

　　(多選)(05—4)適宜采用收益法評(píng)估的資產(chǎn)有：資源性資產(chǎn);無形資產(chǎn);商業(yè)用房地產(chǎn)等。

　　(單選)運(yùn)用收益法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，是以資產(chǎn)投入使用后能夠連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。

　　(多選)如果在資產(chǎn)上進(jìn)行投資不是為了獲利，進(jìn)行投資后沒有預(yù)期收益或預(yù)期收益很少而且又不穩(wěn)定，則不能采用收益法。

　　二、收益法應(yīng)用的形式

　　(單選)收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)。

　　(單選)(03—4)收益法下：評(píng)估值=

　　式中：

　　——未來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，

　　中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額;

　　n——收益年期;

　　r——折現(xiàn)率。

　　(單選)(08—4)未來收益不等額的情形。基本公式為：

　　資產(chǎn)評(píng)估值(預(yù)期收益凈值)=

　　前若干年各年收益額

　　各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率

　　前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　(多選)收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。

　　(多選)(08—4)對(duì)于收益額的確定，應(yīng)把握兩點(diǎn)：

　　(1)收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測(cè)分析獲得的;

　　(2)收益額必須是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來。

　　關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：

　　①稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn);

　　②現(xiàn)金流量;

　　③利潤(rùn)總額。

　　(單選)折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬。

　　(單選)(04—4)收益法中各指標(biāo)間的關(guān)系是：本金化率越高，收益現(xiàn)值越低。

　　四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　(多選)收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序：

　　(1)收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料;

　　(2)計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì);

　　(3)預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率;

　　(4)將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

　　(簡(jiǎn)答)收益法的優(yōu)點(diǎn)是：

　　(1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值;

　　(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。

　　(簡(jiǎn)答)收益法的缺點(diǎn)是：

　　(1)預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響;

　　(2)在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

　　資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇：

　　一、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系

　　(單選)一般來說，成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上的。

　　(簡(jiǎn)答)(06—4)資產(chǎn)評(píng)估過程總，市場(chǎng)法和成本法往往容易混淆。區(qū)別市場(chǎng)法和成本法具有重要的理論和實(shí)踐意義。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為：

　　(1)成本法是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重新購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場(chǎng)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角度，即以購(gòu)建某項(xiàng)資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定;后者則是從賣者角度，即市場(chǎng)上銷售價(jià)格來確定。

　　(2)市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格(購(gòu)建價(jià)格)，還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。

　　(3)市場(chǎng)法的運(yùn)用于原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。

　　(4)成本法是按全新資產(chǎn)的購(gòu)建成本和扣除被評(píng)估資產(chǎn)額各項(xiàng)損耗(或貶值)后確定評(píng)估價(jià)值;市場(chǎng)法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評(píng)估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

　　(簡(jiǎn)答)(08—4)(04—4)(02—2)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇主要應(yīng)考慮下面幾個(gè)因素：

　　(1)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與資產(chǎn)評(píng)估方法是兩個(gè)不同層次的概念。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型說明“評(píng)什么”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對(duì)評(píng)估方法具有約束性;資產(chǎn)評(píng)估方法說明“如何評(píng)”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評(píng)估價(jià)值類型。

　　(2)資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的理化狀態(tài)不同，所要求的評(píng)估方法也往往不同。

　　(3)評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。各種方法的運(yùn)用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析處理和轉(zhuǎn)換。

　　公式：

　　(一)直接比較法

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　(二)類比調(diào)整法

　　1.市場(chǎng)售價(jià)類比法

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　2.功能價(jià)值法

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　3.價(jià)格指數(shù)法

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　4.成新率價(jià)格法

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　5.市價(jià)折扣法

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　6.成本市價(jià)法

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　7.市盈率乘數(shù)法

　　00158《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)點(diǎn)

　　收益法中的具體評(píng)估方法

　　(一)純收益不變

　　1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：

　　P=A/r

　　2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：

　　(二)純收益在若干年后保持不變

　　1.無限年期收益

　　2.有限年期收益

　　(三)純收益按等差級(jí)數(shù)變化

　　1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下算式：

　　2.在純收益按等級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下算式：

　　(四)純收益按等比級(jí)數(shù)變化

　　1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，

　　2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，

　　成本法

　　成本法中的具體評(píng)估方法

　　1.價(jià)格指數(shù)法

　　2.功能價(jià)值法

　　3.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　　實(shí)體性貶值的測(cè)算方法

　　1.觀測(cè)法

　　2.使用年限法

　　資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法

　　資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

　　知識(shí)點(diǎn)三：機(jī)器設(shè)備評(píng)估

　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)：

　　一、機(jī)器設(shè)備及其分類

　　(多選)通過對(duì)機(jī)器設(shè)備一般情況的了解，從其自身特征以及評(píng)估需要，可以看出機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)。

　　(1)機(jī)器設(shè)備作為主要?jiǎng)趧?dòng)手段，屬于會(huì)計(jì)學(xué)中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價(jià)值高、使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。

　　(2)機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評(píng)估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。

　　(3)機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時(shí)要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無形資產(chǎn)。

　　(4)機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對(duì)于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但還是應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。

　　(單選)(02—4)通用機(jī)器設(shè)備、專用機(jī)器設(shè)備、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，屬于按機(jī)器設(shè)備的技術(shù)性特點(diǎn)所作的分類。

　　(多選)1999年財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)文件《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》中，通常將作為固定組成部分的設(shè)備類資產(chǎn)在匯總時(shí)歸集成機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸車輛及電子設(shè)備三類。

　　二、及其設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)

　　(單選)機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如房屋建筑物、土地、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨(dú)立的獲利能力。

　　三、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的程序

　　(多選)在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的鑒定，目的是確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)。

　　(多選)機(jī)器設(shè)備評(píng)估最常用的方法是市場(chǎng)法和成本法。

　　機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定：

　　一、機(jī)器設(shè)備的核查

　　(多選)(08—4)機(jī)器設(shè)備核查的方式可分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。

　　二、機(jī)器設(shè)備的鑒定

　　(單選)(02—4)機(jī)器設(shè)備鑒定的目的是通過確定評(píng)估對(duì)象的存在狀態(tài)，為價(jià)值判斷提供依據(jù)。

　　(多選)評(píng)估人員在對(duì)設(shè)備進(jìn)行鑒定之前，首先要明確評(píng)估對(duì)象的范圍、評(píng)估目的、擬采用的評(píng)估方法，制定設(shè)備鑒定方案。

　　(多選)機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計(jì)性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀鑒定。

　　(多選)(07—4)在為宏觀鑒定及其設(shè)備搜集數(shù)據(jù)資料時(shí)，應(yīng)考慮下列內(nèi)容：

　　(1)企業(yè)名稱和地址;

　　(2)生產(chǎn)購(gòu)建日期;

　　(3)生產(chǎn)產(chǎn)品名稱，列出成產(chǎn)工序和名稱及簡(jiǎn)要說明;

　　(4)設(shè)備數(shù)量;

　　(5)生產(chǎn)能力，包括設(shè)計(jì)能力、額定及實(shí)際的均衡生產(chǎn)能力;

　　(6)設(shè)備維修狀況、維修方式及維修費(fèi)用;大修理間隔期及每次維修所需時(shí)間;

　　(7)日產(chǎn)能力和工作時(shí)間;

　　(8)原材料供應(yīng)情況;

　　(9)產(chǎn)成品或半成品銷售渠道及市場(chǎng)需求情況;

　　(10)每臺(tái)設(shè)備的燃料、動(dòng)力消耗;

　　(11)自動(dòng)化程度;

　　(12)役齡，即賬面年限和有效壽命;

　　(13)安全、環(huán)保及輔助設(shè)施情況;

　　(14)收益或虧損，或虧損原因。

　　(單選)在機(jī)器設(shè)備的鑒定中，微觀鑒定是辨識(shí)設(shè)備個(gè)別性特征的過程，主要針對(duì)單臺(tái)設(shè)備。

　　(單選)(04—4)判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。這些指標(biāo)包括設(shè)備的新舊程度、剩余經(jīng)濟(jì)壽命等。

　　(單選)對(duì)整體型機(jī)器設(shè)備無論采用何種評(píng)估方法，宏觀鑒定都是非常重要的。

　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法：

　　(計(jì)算)(05—4)(03—4)(02—4)(多選)(06—4)成本法可以用公式表示為：

　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

　　一、機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成

　　(單選)(03—4)重置成本一般包括重新購(gòu)置或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新設(shè)備所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其他間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。

　　(多選)重置成本的構(gòu)成要素與評(píng)估對(duì)象、評(píng)估前提、評(píng)估目的有關(guān)。

　　(單選)(08—4)對(duì)于不需要安裝的單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，重置成本可能僅包括設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)，需要安裝的機(jī)器設(shè)備還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)，另外可能還包括資金成本、稅金等。

　　(多選)(05—4)進(jìn)口設(shè)備重置成本還包括設(shè)備的進(jìn)口從屬費(fèi)用，如：(1)海外運(yùn)費(fèi);(2)海外保險(xiǎn)費(fèi);(3)進(jìn)口關(guān)稅;(4)增值稅;(5)公司代理手續(xù)費(fèi);(6)銀行手續(xù)費(fèi);(7)海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi);(8)商檢費(fèi)等。

　　二、機(jī)器設(shè)備重置成本額估算

　　(單選)(07—4)(06—4)(04—4)CIF為到岸價(jià)，指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)。

　　(單選)剔除報(bào)價(jià)水分的一個(gè)方法，就是向近期購(gòu)買該廠同類產(chǎn)品的其他客戶了解實(shí)際成交價(jià)。

　　(單選)目前，我國(guó)進(jìn)出口公司的進(jìn)口費(fèi)率一般在1%~1.5%

　　(多選)車輛購(gòu)置附加費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)有：車輛購(gòu)置附加費(fèi)=(到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅)

　　費(fèi)率

　　(單選)自制標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備重置成本應(yīng)參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備價(jià)格，在充分考慮自制設(shè)備和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備質(zhì)量因數(shù)的前提下，運(yùn)用替代原則合理確定。

　　(單選)(05—4)物價(jià)指數(shù)如下：

　　設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本

　　或：=設(shè)備成史成本

　　環(huán)比物價(jià)指數(shù)

　　(多選)物價(jià)指數(shù)可分為定基物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

　　(多選)物價(jià)指數(shù)法知識(shí)按物價(jià)的變化將已知的歷史成本轉(zhuǎn)變成基準(zhǔn)日的成本，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步和市場(chǎng)變化的影響。

　　(單選)(05—4)采用物價(jià)指數(shù)法測(cè)算進(jìn)口設(shè)備重置成本，可用下列公式表示：

　　重置成本=賬面原值中的到岸價(jià)格

　　評(píng)估基準(zhǔn)日外匯匯率進(jìn)口時(shí)的外匯匯率

　　(1+進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù))

　　(1+現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率)

　　(1+其他稅費(fèi)率)+賬面原值中支付人民幣部分價(jià)格

　　(1+國(guó)內(nèi)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù))

　　(單選)(07—4)運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法測(cè)算進(jìn)口設(shè)備重置成本時(shí)，采用的價(jià)格指數(shù)是設(shè)備出口國(guó)的同類資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

　　(單選)對(duì)于技術(shù)已經(jīng)更新的進(jìn)口設(shè)備不宜采用物價(jià)指數(shù)法。

　　(多選)利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，當(dāng)x=1時(shí)，被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，當(dāng)x>1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價(jià)格的上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度;當(dāng)x<1時(shí)。機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價(jià)格的上漲速度小于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度。

　　三、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算

　　(單選)(07—4)設(shè)備的實(shí)體性貶值率或成新率的估測(cè)可以分別采用使用年限法、觀測(cè)分析法和修復(fù)費(fèi)用法進(jìn)行，也可以同時(shí)采用上述方法中的幾種方法，相互配合使用，綜合分析獲得較為科學(xué)的結(jié)論。

　　(單選)(06—4)每臺(tái)機(jī)器設(shè)備都有其壽命期間，在這個(gè)期間內(nèi)，實(shí)體性貶值隨時(shí)間的推移而增加，因此，使用年限的長(zhǎng)短可以用來反映其實(shí)體性貶值的程度。其計(jì)算公式表示為：

　　成新率=

　　或

　　成新率=

　　(單選)(08—4)采用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備的成新率(或?qū)嶓w性貶值率)涉及三個(gè)基本參數(shù)，即機(jī)器設(shè)備的總使用年限、已使用年限和尚可使用年限(剩余使用年限)。

　　(多選)機(jī)器設(shè)備的物理壽命的長(zhǎng)短取決于機(jī)器設(shè)備制造質(zhì)量、使用強(qiáng)度、保養(yǎng)和維護(hù)情況。

　　(多選)機(jī)器設(shè)備的物理壽命的長(zhǎng)短取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。

　　(單選)經(jīng)濟(jì)壽命是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。所謂經(jīng)濟(jì)上不合算，即使用該設(shè)備不能獲得收益。

　　(多選)(03—4)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命不但受機(jī)器本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步速度、機(jī)器設(shè)備的使用情況的影響，而且還與原始投資成本、維護(hù)使用費(fèi)用以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等都有直接聯(lián)系。

　　(單選)(03—4)(02—4)

　　成新率=

　　其中：加權(quán)投資年限=

　　加權(quán)更新成本=已使用年限

　　更新成本

　　(單選)在對(duì)機(jī)器的實(shí)體性貶值率或成新率進(jìn)行估測(cè)時(shí)，修復(fù)費(fèi)用法的使用前提是設(shè)備實(shí)體性貶值具有可補(bǔ)償性。

　　(多選)使用修復(fù)費(fèi)用法要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗。

　　四、機(jī)器設(shè)備的功能性貶值及其估算

　　(單選)(07—4)機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能相對(duì)落后而引起的貶值。

　　(單選)超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。

　　(計(jì)算)(07—4)計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟如下：

　　(1)分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素;

　　(2)確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本;

　　(3)計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本;

　　稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本

　　(1-所得稅);

　　(4)確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。

　　凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值=

　　五、機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

　　(多選)(04—4)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。如：由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開工不足，生產(chǎn)能力相對(duì)過剩;原材料、能源等提價(jià)，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價(jià)沒有相應(yīng)提高;國(guó)家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強(qiáng)制報(bào)廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命，等等。

　　(單選)(04—4)因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算：

　　經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(

　　)

　　]

　　百分百

　　(多選)環(huán)境保護(hù)法規(guī)管制和懲罰的方式主要有下列三種：

　　(1)限制產(chǎn)生污染的設(shè)備使用期限

　　(2)產(chǎn)生污染的設(shè)備可以繼續(xù)使用，但要交罰金

　　(3)必須立刻糾正和治理污染，否則不準(zhǔn)使用。

　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法：

　　一、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟

　　(簡(jiǎn)答)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟是：

　　(1)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料;

　　(2)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照物;

　　(3)因素比較;

　　(4)計(jì)算評(píng)估值。

　　二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析

　　(多選)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對(duì)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較。這些比較因素包括：個(gè)別因素、交易因數(shù)、時(shí)間因素、地域因素等四個(gè)方面。

　　(多選)(04—4)在采用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備過程中，將被估設(shè)備與參照物進(jìn)行比較式，交易因素有：

　　(1)市場(chǎng)狀況;(2)交易動(dòng)機(jī)及背景;(3)交易數(shù)量。

　　知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)評(píng)估

　　房地產(chǎn)評(píng)估概述：

　　一、房地產(chǎn)的概念

　　(名詞解釋)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地;單純的建筑物，土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)的特征

　　與其他類型資產(chǎn)相比較，房地產(chǎn)具有不同的特征，表現(xiàn)在：

　　(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影響因素多樣性;(4)投資大量性;(5)保值增值趨勢(shì)。

　　三、房地產(chǎn)的評(píng)估程序

　　(多選)房地產(chǎn)評(píng)估程序，是房地產(chǎn)評(píng)估全過程的各個(gè)具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的邏輯順序，主要由以下環(huán)節(jié)順序組成;明確評(píng)估基本事項(xiàng);擬定評(píng)估方案;實(shí)地勘查收集數(shù)據(jù)資料;選用評(píng)估方法評(píng)定估算;確定評(píng)估結(jié)果;撰寫評(píng)估說明或評(píng)估報(bào)告。

　　土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)：

　　一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)

　　(名詞解釋)土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

　　二、土地資產(chǎn)的分類及其特性

　　(多選)按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地。

　　(多選)按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)，土地可分已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。

　　(多選)土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。

　　(多選)土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：

　　(1)土地面積的有限性;(2)土地空間位置的固定性;(3)土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性;(4)土地的不可替代性。

　　(單選)(08—4)土地市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性決定于土地位置固定性。

　　(單選)(05—4)土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　(1)用途多樣性;(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性;(3)可壟斷性。

　　三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系

　　(單選)地產(chǎn)是指土地資產(chǎn)，在我國(guó)確切的提法應(yīng)該是土地使用權(quán)資產(chǎn)。

　　(多選)土地資產(chǎn)價(jià)格類型：

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)

　　(多選)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。從定義中可以看到：(1)基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)地域性的平均地價(jià);(2)基準(zhǔn)地價(jià)是各類用地的平均地價(jià);(3)基準(zhǔn)地價(jià)是政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市(縣)的土地使用權(quán)價(jià)格;(4)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。

　　2、標(biāo)定地價(jià)

　　(單選)(05—4)標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的具體地塊的低價(jià)，即宗地地價(jià)。

　　3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)

　　4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　(單選)(08—4)由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，轉(zhuǎn)讓價(jià)格形成是由交易雙方來決定的。

　　5、出租價(jià)格。

　　(單選)(04—4)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的主要區(qū)別是，前者是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià)，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)。

　　(多選)目前我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。

　　(多選)土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)是 由土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性決定的，其表現(xiàn)如下：

　　(1)土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn);(2)土地價(jià)格主要由土地的需求決定;(3)土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性;(4)土地價(jià)格的上漲性。

　　四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　(多選)(02—4)我國(guó)大城市地價(jià)水平高于中小城市地價(jià)水平的主要原因在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異、城市化程度不同。

　　1、一般因素

　　(多選)影響地價(jià)的一般因素是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素主要有：

　　(1)行政因素;(2)社會(huì)因素;(3)經(jīng)濟(jì)因素;(4)其他一般因素。

　　2、區(qū)域因素

　　(多選)區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。這些因素主要包括位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。

　　(多選)影響商業(yè)用土地價(jià)格的區(qū)域因素：

　　(1)商業(yè)繁華程度;(2)交通便捷度;(3)環(huán)境優(yōu)劣度;(4)規(guī)劃限制;(5)其他因素。

　　(多選)(03—4)影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素：

　　(1)位置;(2)交通便捷度;(3)基礎(chǔ)設(shè)施保證度;(4)公用設(shè)施完備度;(5)環(huán)境質(zhì)量度;(6)規(guī)劃限制;(7)其他因素。

　　(單選)容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

　　3、個(gè)別因素

　　(多選)個(gè)別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。

　　(簡(jiǎn)答)(06—4)簡(jiǎn)述土地用途與容積率如何影響地價(jià)。

　　容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的增加。

　　由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實(shí)際支付地價(jià)的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的低價(jià)在同一土地級(jí)別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價(jià)，而工業(yè)用地的地價(jià)要高于農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)。

　　五、(多選)土地使用權(quán)評(píng)估的原則

　　1、替代原則

　　(單選)在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場(chǎng)法是以替代原則為基礎(chǔ)的。

　　2、最有效使用原則

　　(單選)(05—4)由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式所能為權(quán)利人帶來的收益量不同，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

　　3、變動(dòng)原則

　　4、供需原則

　　5、貢獻(xiàn)原則

　　土地權(quán)屬及其處置：

　　一、土地權(quán)屬的類型

　　(多選)土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。

　　(單選)根據(jù)國(guó)家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，單獨(dú)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

　　(單選)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。

　　(單選)目前，建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用的辦法。

　　二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置

　　(多選)(05—4)根據(jù)原國(guó)家土地管理局頒發(fā)的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，評(píng)估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾種方式：

　　(1)企業(yè)依法辦理出讓;(2)國(guó)有土地租賃;(3)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股);(4)授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

　　土地使用權(quán)評(píng)估的方法：

　　一、市場(chǎng)法

　　(計(jì)算)(02—4)公式為：待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格

　　(單選)市場(chǎng)法的理論依據(jù)是交易中的替代原理。

　　(計(jì)算)(08—4)(06—4)市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過程：

　　(1)廣泛收集交易資料;(2)進(jìn)行交易情況的修正;(3)進(jìn)行交易時(shí)間的修正;(4)進(jìn)行區(qū)域因素修正;(5)進(jìn)行個(gè)別因素修正;(6)確定待估土地評(píng)估值。

　　(單選)(06—4)某當(dāng)事人擬購(gòu)置一塊土地建房，較經(jīng)濟(jì)的一宗土地是容積率較低的土地。

　　(單選)(05—4)環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往下修正0.5%。

　　(單選)(08—4)宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正1%。

　　(名詞解析)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物(比較案例)，對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。其計(jì)算公式為：

　　待估土地使用權(quán)評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)

　　基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素系數(shù)

　　個(gè)別因素修正系數(shù)

　　市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 因素修正系數(shù)

　　(多選)(04—4)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，可能需要修正的因素有：土地使用權(quán)年限、基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素、容積率。

　　(單選)(02—4)土地使用年限修正系數(shù)公式：

　　K=

　　或K=(1+r)

　　其中：K——年限修正系數(shù);N——挺高出讓年限;n——實(shí)際出讓或轉(zhuǎn)讓年限;r ——還原利率。

　　二、收益法

　　(多選)土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。

　　(計(jì)算)(07—4)(單選)(04—4)(02—4)基本公式表示為：

　　P=

　　式中：P——土地使用權(quán)評(píng)估值;A——土地收益;r——還原利率;n——土地收益年限。當(dāng)n

　　，P=A/r，即為土地所有權(quán)價(jià)值。

　　(多選)土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。

　　三、成本法

　　(多選)(02—4)成本法一般適用于新開發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用，同時(shí)可在對(duì)既無收益又很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。

　　(多選)(07—4)(06—4)土地開發(fā)給主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

　　(單選)(03—4)利息計(jì)算公式為：利息=土地取得費(fèi)

　　土地開發(fā)期

　　相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)

　　土地開發(fā)期

　　相應(yīng)利息率

　　50%

　　四、假設(shè)開發(fā)法

　　(單選)(07—4)假設(shè)開發(fā)法中專業(yè)費(fèi)估算的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)通常為建筑費(fèi)。

　　(單選)(05—4)利潤(rùn)是指全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本，假設(shè)正常利潤(rùn)率為P

　　，則利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi)+轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi))

　　P

　　建筑物評(píng)估的特點(diǎn)：

　　一、建筑物及其分類

　　(多選)對(duì)建筑物進(jìn)行分類，目的在于使評(píng)估人員更好地了解不同類別的建筑物的特點(diǎn)，準(zhǔn)確把握評(píng)估對(duì)象的建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類型、建筑功能，使評(píng)估結(jié)果科學(xué)、合理。

　　(單選)(07—4)(06—4)磚混結(jié)構(gòu)。建筑物的屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混泥土制作，墻柱為磚砌。

　　二、建筑物評(píng)估的特性

　　(多選)在建筑物評(píng)估中，我們通常會(huì)遇到三種類型的價(jià)格評(píng)估，即房屋所有權(quán)價(jià)格評(píng)估、房屋使用權(quán)價(jià)格評(píng)估和租用權(quán)價(jià)格評(píng)估。

　　(多選)在通常情況下，建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。

　　三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素

　　(多選)(06—4)評(píng)估建筑物應(yīng)重點(diǎn)考慮以下諸方面因素：

　　(1)物理因素;(2)環(huán)境優(yōu)劣的影響;(3)經(jīng)濟(jì)地理因素;(4)新舊程度;(5)用途;(6)產(chǎn)權(quán);(7)政策因素;(8)供需狀況;(9)其他。

　　四、建筑物評(píng)估的原則

　　(多選)建筑物評(píng)估不僅要遵循資產(chǎn)評(píng)估的一般工作原則，還因?yàn)榻ㄖ飪r(jià)格本身的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，必須遵循特定的經(jīng)濟(jì)性原則和專業(yè)性原則。

　　建筑物評(píng)估的方法：

　　一、成本法

　　(名詞解釋)建筑物評(píng)估中的成本法是基于建筑物的在再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估值。其計(jì)算公式為：建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　(單選)(04—4)成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值的情況，如企業(yè)中的生產(chǎn)用建筑物或住宅，在對(duì)企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估師，對(duì)建筑物適合采用成本法。

　　(單選)(03—4)資金成本是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測(cè)算的建筑利息。

　　(多選)(05—4)估算建筑物重置成本有許多方法，在具體評(píng)估過程中，經(jīng)常采用的是預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、指數(shù)調(diào)整法等。

　　(單選)預(yù)決算調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。

　　(單選)(02—4)用重編預(yù)算法計(jì)算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。主要原因是：(1)由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新材料，特別是價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的材料，代替了舊材料;(2)設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)改進(jìn)、項(xiàng)目工程量發(fā)生變化;(3)材料價(jià)格和費(fèi)用項(xiàng)目、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)時(shí)，工作量較大，因此，此法主要適用于測(cè)算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物。

　　(名詞解釋)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。

　　(單選)建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)是直接反映建筑產(chǎn)品價(jià)格變化趨勢(shì)的一個(gè)綜合性指標(biāo)。

　　(單選)(06—4)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值

　　綜合價(jià)格指數(shù)

　　(多選)建筑物實(shí)體性貶值率和成新率時(shí)，運(yùn)用使用年限法的關(guān)鍵在于，測(cè)定一個(gè)較為合理的建筑物尚可使用年限

　　(名詞解釋)打分法是指評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

　　(單選)(05—4)(02—4)用打分法估測(cè)建筑物的成新率可參照下列數(shù)學(xué)公式進(jìn)行：

　　成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分

　　G+裝飾部分合計(jì)得分

　　S+設(shè)備部分合計(jì)得分

　　B

　　式中：G——結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù);S——裝飾部分的評(píng)分修正系數(shù);B——設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)。

　　(單選)(02—4)土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。

　　(單選)建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和挺大限度發(fā)揮其效用。

　　(多選)無論是哪種原因形成的建筑物功能性貶值，在其測(cè)算過程中都要與建筑物重置成本測(cè)算以及成新率測(cè)算一并統(tǒng)籌考慮，避免重復(fù)評(píng)估和漏評(píng)現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　(單選)從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值一般都伴隨著利用率下降。

　　二、市場(chǎng)法

　　(單選)(07—4)市場(chǎng)法進(jìn)行的區(qū)域因素修正的目的在于將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為待評(píng)